Il Rent to Buy Scheme è lo schema della locazione preparatoria all'acquisto è un innovativo metodo di compravendita immobiliare, proveniente dai paesi anglosassoni.
Diffuso in Italia da alcuni anni è palesemente riconosciuta come la soluzione ideale per abbattere la soglia di liquidità necessaria per acquistare casa, evitando di ricorrere ad un mutuo al 100%, assai costoso e di difficile ottenimento.
Il Rent to Buy, al contrario di quanto in molti pensano, non è un contratto, bensì una metodologia di compravendita che produce delle potenti leve finanziarie, tali da consentire di ridurre l'importo percentuale del mutuo da richiedere e, di conseguenza, tali da permettere di risparmiare molti interessi sul finanziamento.
Il Rent to Buy è infatti un programma preparatorio all'acquisto che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro il periodo concordato (solitamente qualche anno) ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.
Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:
1) la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato;
2) la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare una parte come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;
3) la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile;
4) un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l'immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!
Grazie alla sua flessibilità il Rent to Buy si presta a risolvere molte altre problematiche ed in particolar modo quella, assai diffusa, di chi, per acquistare una nuova casa deve prima venderne un'altra.
Acquistando la nuova casa con il Rent to Buy, la si può abitare da subito, liberando così quella usata per venderla senza fretta al miglior prezzo ottenibile, magari dopo averla ritinteggiata per presentarla al meglio.
Non appena effettuato il rogito per la vendita dell'immobile usato si potrà così, con la liquidità ottenuta, provvedere a rogitare il nuovo, accendendo eventualmente un mutuo di importo inferiore e commisurato alle effettive necessità finanziarie del momento.
I mass media tendono a catalogare come Rent to Buy unicamente quello che noi, Specialisti del Rent to Buy, definiamo Rent to Buy con riscatto, mentre il Rent to Buy originale viene grossolanamente confuso, anche da chi non potrebbe, per il ruolo che riveste, permettersi alcuna confusione, con la diversa
tipologia contrattuale della Locazione con patto di futura vendita, che è invece tutta un'altra cosa, dalla quale bisogna peraltro tenersi ben distanti dal momento che movimenta la fiscalità sulla vendita già alla stipula del contratto.
COME FUNZIONA IL "RENT TO BUY"
Premetto che il Rent to Buy non è uno "strumento finanziario": è invece una modalità di compravendita che produce, di fatto, delle leve finanziarie. Non è quindi previsto l'intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare. Non va quindi confuso con il leasing, il quale prevede l'intervento di un terzo soggetto, costituito appunto dall'istituto di leasing.
Nel Rent to Buy il prezzo di compravendita dell'immobile non è quello di listino, ma è il risultato della negoziazione intercorsa tra le parti, dove la modalità di acquisto Rent to Buy non deve in alcun modo influire sul prezzo di vendita: all'acquirente Rent to Buy deve pertanto essere riconosciuto lo stesso sconto che si sarebbe accordato in una compravendita di tipo tradizionale. Il disagio che l'acquirente Rent to Buy arreca al venditore allungando la tempistica della compravendita viene concettualmente pagato, come di seguito esposto, tramite il canone di locazione (o di godimento).
Non deve quindi essere pagato una seconda volta rinunciando allo sconto.